在日常生活中
作为业主
常常会遇到
各种各样与物业相关的问题
从噪声困扰到房屋漏水
从物业费的缴纳到公共区域的管理
每一个问题
都与我们的生活息息相关
今天就让我们一起来
深入了解
这些常见问题的解决方法和相关规定
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《中华人民共和国民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。因此，物业同样具有维护小区秩序的义务。
按照《中华人民共和国民法典》的规定，小区中出现声、光污染，权益被损害者可以请求业主大会、业主委员会进行管制，也可以请求小区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入进行管制。
不管哪种类型，基本上不是由物业企业出钱来进行维修的。其中要分4类情况处理:
(1)新建商品房处于质保期内的，一般由建设单位(即开发商)来负责维修;
(2)属于自用部位或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人(一般指业主)自行组织维修;
(3)超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修;
(4）如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”这表明，无论房屋是否空置，业主都有义务按照约定支付物业费。
现在已经有部分地区出台政策，针对空置房减收物业费。具体减收比例和条件因地方政策而异。有的地方按60%比例缴纳，有的地方可能是80%，还有一些地方规定，只要房屋空置超过一个月以上，业主就可以事先向物业公司书面申请，并确认后，按照70%的标准进行缴费。总的来说，地方政策不同，具体的缴费比例还是遵循当地主管部门的规定。
以青岛为例，根据胶发改字〔2019〕71号文件中规定，普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月以上的，由业主或物业使用人提前书面告知物业服务企业，经双方共同确认（原则上以水、电、气均未使用为衡量标准，或者由双方协商约定衡量标准），其物业公共服务费按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。
业主向物业服务企业提出空置房申请并由房主及物业服企业共同查看电表、水表、天然气表登记数值，6个月如数值不变，小区物业服务企业将退还剩余的40%物业费，但2018年7月之前的物业费应全额交纳。建议业主按照规定与小区物业服务企业及时沟通。
是的，要缴纳物业费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业公司已经为该单位提供了公共性的物业管理服务(比如设施设备的养护、清洁绿化等服务)，所以，即使未入住，也是要交物业费的。
(1)向开发商购买房屋，居住后发现质量问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。
(2)购买二手房后发现存在质量问题:《中华人民共和国民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。
电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴；如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修；保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。
《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定；“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
物业基本没有责任，除非有人证、物证物业有过失，隐瞒事故真相，或直接就是物业公司派人故意所为。对于住宅小区的车辆管理，有固定车位的业主来说，服务方和接受服务方是基于小区物业管理服务合同之外的，另一个特约服务协议，即车辆管理服务协议，双方的权利和义务在协议中有明确阐述，一般来说，此协议明确说明了物业管理方不承担车辆保管义务，如果业主有看管车辆的需求，则需要另外签订车辆看管(保管)协议，这也是有法律依据的。
物业费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。
《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分（九大项）：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业管理企业固定资产折旧；
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
物业服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包括在物业费里：
(1)不包括住宅内部设施设备的维修费用，也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归他们管。而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。
(2)不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用，比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修资金进行维修。
(3)不包括小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更新改造费用，小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修资金解决。
根据国家《物业管理条例》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴纳维修资金。
资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。
