行业新闻
仅仅“放开”是不够的
文/陈伟(住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处处长)
形势比人强。2014年11月8日，我的APEC假期被国家发改委价格司电话、短信和公函的轮番轰炸彻底打乱了，主题只有一个：落实国务院常务会议精神，要求住房和城乡建设部马上就“放开非保障性住房物业服务收费”表态并提出意见。此后，通过一系列紧锣密鼓的特急件方式，迅速走完了汇报、征询、讨论、起草、修改、完善和会签等程序，12月17日，国家发改委印发了《关于放开部分服务收费价格意见的通知》(以下简称《通知》)，要求各地尽快放开非保障性住房物业服务收费。遥想自2012年以来，我们响应行业不绝于耳的“放开价格”的呼声，以拜会、陈情、恳谈，在京调研、邀请外调，提供案例样本，草拟框架文件等方式与国家发改委价格司进行的一系列沟通和协调，可以用步履维艰来形容。从山重水复到峰回路转，价格政策在不到40天时间里就取得阶段性的突破，实乃大势所趋，让人不禁有一种“踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫”的感慨。
纵观我国物业服务价格政策的变迁，从1996年《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的以政府定价为主，到2003年《物业服务收费管理办法》的政府指导价和市场调节价并重，再到2014年《通知》的以市场调节价为主，物业服务价格政策的调整与物业管理市场的进程基本上是同步的。但是，应当注意到，《通知》在明确放开保障性住房物业服务价格的同时，授权地方根据实际情况决定是否对“保障性住房、房改房和老旧小区”以及前期物业阶段的物业服务实行政府指导价，其鼓励全面放开物业服务价格管治的政策倾向是明显的，力度是空前的。在充分肯定《通知》发挥市场在资源配置中的决定性作用的出发点和积极意义的同时，如果我们要最大限度发挥政策效用，收获政策红利，就必须静下心来，结合物业管理市场的现状和特征，客观理性回答一个问题：面对放开的价格，物业服务企业、业主和政府，你们准备好了吗?
物业服务企业：放开≠放水
客观地说，放开价格管控对于大多数近年来饱受保守价格政策之苦的从事居住物业服务的企业来说是个利好，在许多地方的“指导价”因为多年甚至十几年不变而沦为“僵尸价”的情况下，放开就意味着给了条生路，因为定价权不再受到政府的干预，使得合约双方共同认可的涨价成为可能。但是，价格放开不能等同于价格放水，政府放弃的定价权并不是当然地由物业服务企业单方面承继，而是由企业和业主双方共同行使。因此，虽然政府指导价偏低是物业服务业的普遍现状，根据物业服务的成本增长适度上调服务价格在情理之中，但是放开后的价格变动同样存在下调的可能。价格放开后，物业服务企业要使涨价从可能变为现实，至少面临两种压力：一是如何说服业主客户，二是如何战胜竞争对手。要说服业主客户，形成价格共识，物业服务企业不仅要在服务“品质”上下力气，提供最优性价比的服务产品，而且要在客户“沟通”上下功夫，最大限度争取客户满意;要战胜竞争对手，形成价格优势，物业服务企业不仅应当向“品牌”要溢价，通过科技创新，不断提高品牌附加值，而且应当向“管理”要效益，通过科学管理，不断降低服务成本。
业主：放开≠放手
虽然在行业生存逻辑和话语体系中，政府主导物业服务价格标准的作法备受诟病，但对于大多数缺乏专业素养和竞价能力的业主来说，政府指导价不仅起到“保护价”的作用，而且具有“标杆价”的功能。价格放开，意味着政府的放手，但接手的不仅是作为经营者的企业，还有作为消费者的业主。取消政府指导价之后，由于缺少相应的价格标本作为议价的参考依据，部分业主可能面临无所适从的困难，但如果业主因此放手任由物业服务企业定价，不仅有悖放开价格政策的本意，而且有损于业主自身的利益。在某种程度上，政府放开价格管制，有利于建立倒逼机制，促使业主主动参与物业服务的定价活动。面对价格放开的新常态，业主应当加快从无偿福利制的房屋管理观念向有偿市场化的物业管理理念的转变，真正从消费、契约和财产的层面认识物业管理的价值，才能真正实现物业财产利益的最大化。业主接手物业服务市场定价，至少可以通过三个抓手提高竞价能力：一是着手建立高效的业主决策机制，解决现行规定“双二分之一”的难题;二是动手审议物业服务预算方案，解决被动接受企业单方定价的难题;三是借手第三方价格评估机构，解决专业能力薄弱和专业人员久缺的难题。
政府：放开≠放任
放开价格是政府职能的转变，绝不是政府监管的终结。放开不是放弃，更不是放任。为顺应市场经济的时代大潮，政府的监管方式应当从命令控制式向扶持激励式转变，监管手段应当从强制禁止型向协助指导型转变。价格放开以后，对于物业服务企业，政府要正确行使行政执法的“刚性”监管权力，及时查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为，维护公平竞争的价格秩序;对于业主，政府要立足发挥行政服务的“柔性”指导功能，要加大对业主大会和业主委员会指导和协助的力度，提高业主自主定价的专业能力和决策效率。价格放开以后，对于政府的价格监管能力提出了更高的要求，如何解决前期物业管理阶段业主共同利益代表者的缺位问题，防止建设单位凭借优势地位滥用定价权?如何在保障性住房服务价格不放开的情况下，建立成本价格联动机制和价格补贴机制?如何对包干制和酬金制收费模式进行分类指导和价格监督?如何建立成本价格定期公示制度，以强化信息披露，减少价格冲突?如何加强对第三方价格评估机构的监管，以防止利益输送和寻租现象?......等等，都是政府主管部门必须面对的新课题。
价格机制在市场机制中的核心地位，决定了放开价格将成为培育物业管理市场的强大正能量。但是，如果没有与之相匹配的市场主体、市场客体、市场供求、市场竞争和市场行为其他市场要素的跟进，市场机制的完善依然要受到诸多的掣肘和制约。虽然物业服务业已诞生三十多年，但物业服务产品和物业服务定价的特殊性至今依然不为大众所理解，虽然《通知》将物业服务列入了“已具备竞争条件”的行业，但现实中由于“价格失灵”导致的物业管理市场不正当竞争依然客观存在，因此，价格的放开，同样不能和物业管理市场机制的完善划等号。
如果仅仅因为价格的放开，我们就弹冠相庆，也许还为时过早。培育一个良性健康的物业管理市场，我们的前面还有很长的一段路。
形势比人强。2014年11月8日，我的APEC假期被国家发改委价格司电话、短信和公函的轮番轰炸彻底打乱了，主题只有一个：落实国务院常务会议精神，要求住房和城乡建设部马上就“放开非保障性住房物业服务收费”表态并提出意见。此后，通过一系列紧锣密鼓的特急件方式，迅速走完了汇报、征询、讨论、起草、修改、完善和会签等程序，12月17日，国家发改委印发了《关于放开部分服务收费价格意见的通知》(以下简称《通知》)，要求各地尽快放开非保障性住房物业服务收费。遥想自2012年以来，我们响应行业不绝于耳的“放开价格”的呼声，以拜会、陈情、恳谈，在京调研、邀请外调，提供案例样本，草拟框架文件等方式与国家发改委价格司进行的一系列沟通和协调，可以用步履维艰来形容。从山重水复到峰回路转，价格政策在不到40天时间里就取得阶段性的突破，实乃大势所趋，让人不禁有一种“踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫”的感慨。
纵观我国物业服务价格政策的变迁，从1996年《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的以政府定价为主，到2003年《物业服务收费管理办法》的政府指导价和市场调节价并重，再到2014年《通知》的以市场调节价为主，物业服务价格政策的调整与物业管理市场的进程基本上是同步的。但是，应当注意到，《通知》在明确放开保障性住房物业服务价格的同时，授权地方根据实际情况决定是否对“保障性住房、房改房和老旧小区”以及前期物业阶段的物业服务实行政府指导价，其鼓励全面放开物业服务价格管治的政策倾向是明显的，力度是空前的。在充分肯定《通知》发挥市场在资源配置中的决定性作用的出发点和积极意义的同时，如果我们要最大限度发挥政策效用，收获政策红利，就必须静下心来，结合物业管理市场的现状和特征，客观理性回答一个问题：面对放开的价格，物业服务企业、业主和政府，你们准备好了吗?
物业服务企业：放开≠放水
客观地说，放开价格管控对于大多数近年来饱受保守价格政策之苦的从事居住物业服务的企业来说是个利好，在许多地方的“指导价”因为多年甚至十几年不变而沦为“僵尸价”的情况下，放开就意味着给了条生路，因为定价权不再受到政府的干预，使得合约双方共同认可的涨价成为可能。但是，价格放开不能等同于价格放水，政府放弃的定价权并不是当然地由物业服务企业单方面承继，而是由企业和业主双方共同行使。因此，虽然政府指导价偏低是物业服务业的普遍现状，根据物业服务的成本增长适度上调服务价格在情理之中，但是放开后的价格变动同样存在下调的可能。价格放开后，物业服务企业要使涨价从可能变为现实，至少面临两种压力：一是如何说服业主客户，二是如何战胜竞争对手。要说服业主客户，形成价格共识，物业服务企业不仅要在服务“品质”上下力气，提供最优性价比的服务产品，而且要在客户“沟通”上下功夫，最大限度争取客户满意;要战胜竞争对手，形成价格优势，物业服务企业不仅应当向“品牌”要溢价，通过科技创新，不断提高品牌附加值，而且应当向“管理”要效益，通过科学管理，不断降低服务成本。
业主：放开≠放手
虽然在行业生存逻辑和话语体系中，政府主导物业服务价格标准的作法备受诟病，但对于大多数缺乏专业素养和竞价能力的业主来说，政府指导价不仅起到“保护价”的作用，而且具有“标杆价”的功能。价格放开，意味着政府的放手，但接手的不仅是作为经营者的企业，还有作为消费者的业主。取消政府指导价之后，由于缺少相应的价格标本作为议价的参考依据，部分业主可能面临无所适从的困难，但如果业主因此放手任由物业服务企业定价，不仅有悖放开价格政策的本意，而且有损于业主自身的利益。在某种程度上，政府放开价格管制，有利于建立倒逼机制，促使业主主动参与物业服务的定价活动。面对价格放开的新常态，业主应当加快从无偿福利制的房屋管理观念向有偿市场化的物业管理理念的转变，真正从消费、契约和财产的层面认识物业管理的价值，才能真正实现物业财产利益的最大化。业主接手物业服务市场定价，至少可以通过三个抓手提高竞价能力：一是着手建立高效的业主决策机制，解决现行规定“双二分之一”的难题;二是动手审议物业服务预算方案，解决被动接受企业单方定价的难题;三是借手第三方价格评估机构，解决专业能力薄弱和专业人员久缺的难题。
政府：放开≠放任
放开价格是政府职能的转变，绝不是政府监管的终结。放开不是放弃，更不是放任。为顺应市场经济的时代大潮，政府的监管方式应当从命令控制式向扶持激励式转变，监管手段应当从强制禁止型向协助指导型转变。价格放开以后，对于物业服务企业，政府要正确行使行政执法的“刚性”监管权力，及时查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为，维护公平竞争的价格秩序;对于业主，政府要立足发挥行政服务的“柔性”指导功能，要加大对业主大会和业主委员会指导和协助的力度，提高业主自主定价的专业能力和决策效率。价格放开以后，对于政府的价格监管能力提出了更高的要求，如何解决前期物业管理阶段业主共同利益代表者的缺位问题，防止建设单位凭借优势地位滥用定价权?如何在保障性住房服务价格不放开的情况下，建立成本价格联动机制和价格补贴机制?如何对包干制和酬金制收费模式进行分类指导和价格监督?如何建立成本价格定期公示制度，以强化信息披露，减少价格冲突?如何加强对第三方价格评估机构的监管，以防止利益输送和寻租现象?......等等，都是政府主管部门必须面对的新课题。
价格机制在市场机制中的核心地位，决定了放开价格将成为培育物业管理市场的强大正能量。但是，如果没有与之相匹配的市场主体、市场客体、市场供求、市场竞争和市场行为其他市场要素的跟进，市场机制的完善依然要受到诸多的掣肘和制约。虽然物业服务业已诞生三十多年，但物业服务产品和物业服务定价的特殊性至今依然不为大众所理解，虽然《通知》将物业服务列入了“已具备竞争条件”的行业，但现实中由于“价格失灵”导致的物业管理市场不正当竞争依然客观存在，因此，价格的放开，同样不能和物业管理市场机制的完善划等号。
如果仅仅因为价格的放开，我们就弹冠相庆，也许还为时过早。培育一个良性健康的物业管理市场，我们的前面还有很长的一段路。
