——谢家瑾会长在《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题验收会上的汇报发言

作者谢家瑾 中国物业管理协会  

 一、关于课题立项
    近十年，物业管理在我国呈现加速发展势头，进一步发挥了对社会和谐、经济发展、吸纳就业和加强城市管理的作用。但客观看，行业总体还处于低水平运行状态。劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业发展，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄，服务内容和质量与人民群众的要求还有较大差距。
    2012年科技部发布了《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》，中国物业管理协会进行认真学习和广泛宣传。充分认识要促进物业管理行业科学、健康和可持续发展，必须引入新技术，新业态和新方式，开创全新商业模式，致力于提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变。
    为从理论和实践的结合上加快推进行业转型升级的步伐，推动行业的整体进步，2012年底，中物协会同有关地方协会和企业负责人组成课题筹备组，开始课题研究的设计。之后，向部建筑节能与科技司提交《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题立项申请书。2013年初，课题申请获得正式批复，被列为住房和城乡建设部软科学研究项目（项目编号：2013-R4-5）。

二、课题撰写工作的开展
    1.课题开题
    2013年5月22日，中物协在兰州召开了《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题开题会。课题组成员由中物协，北京、上海、天津、重庆、成都、深圳等地物业管理协会，万科、绿城、长城、上海上房、重庆新龙湖、天津天孚、成都嘉宝、兰州民召等物业服务企业的专家组成。开题会对课题提纲、分工方案与有关工作计划进行了研究和部署。确定了课题内容主要包含行业发展状况，现代物业管理的内涵与特点，转型升级的环境、条件和途径，以及推动转型升级的意见和建议。会后，中物协下发《关于<物业管理向现代服务业转型升级的研究>课题撰写工作有关事项的通知》（中物协函[2013]16号），进一步明确课题总体进度计划表、课题组成员工作职责和课题组成员分工方案等具体事宜。


    2.深入调研
    在撰写课题报告期间，课题组成员认真学习了科技部发布的《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》，研究了国外物业的发展历程和先进理念，参阅了各方面的研究成果，围绕行业转型升级的热点问题进行了大量专题调研。组织北京、上海、天津、重庆、深圳、成都等地物业管理协会，以及万科、绿城、长城、上房、蓝光嘉宝、天津天孚等企业负责人专程到兰州民召物业管理集团进行调研，参观民召集团96965信息平台、三为家政实操课程、虚拟养老餐厅和民生早餐公司，深入了解和总结民召集团依托物业管理平台开展多元经营，形成服务结构合理、产业功能互补、整体效益提升的经验向业内推广，引起较大反响。对扬州市政府大力加强市区物业管理工作进行专题调研，就其从体制和机制上推动新建小区市场化物业管理和老旧小区基本物业服务并进，大幅度提高物业管理覆盖面，以及建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的协调机制，打造物业管理与社区建设的良性互动等经验进行总结并加以推广，收到较好的效果。协会还先后组织相关企业到北京慈爱嘉养老服务有限公司调研为老服务工作的开展，到长城、碧桂园、招商局、中信、万科、彩生活、杭州开元等物业企业就提升服务、网络培训、幸福社区、智慧社区、企业内部资源整合、企业间并购整合工作，以及依托网络技术开展“集中管控”与“远程监控”等内容进行了专门调研。先后组织两期“IT系统对物业管理行业升级的战略意义及影响”和“彩生活物业发展模式”专题研讨班，每次均有400多人报名参加，业内反响很好。
    这些调研活动紧紧围绕行业转型升级的热点问题进行，带动业内学习研究的热闹氛围，初步形成行业向现代服务业的转型升级的共识。


    3.报告撰写
    开题会后，各组成员对分配的章节进行了专题研究和报告撰写，于2013年10月26日分别提交了各章节的初稿。在此基础上，由中物协进行统稿，形成《物业管理向现代服务业转型升级的研究》（初稿）。经多次征求课题组成员意见，反复修改，形成《物业管理向现代服务业转型升级的研究》（征求意见稿）。之后，在业内外（涵盖部主管司局处室以及地方主管部门负责人、大专院校专家学者、地方协会负责人，以及不同地区的各类物业服务企业负责人）广泛征求意见后，再次修改形成了《物业管理向现代服务业转型升级的研究》（验收稿），并于2014年5月初正式向部建筑节能与科技司提交验收申请。

三、课题报告的框架和要点
    研究课题分为主报告和附件两部分。主报告分为物业管理行业发展现状，国外现代物业管理发展，现代物业管理的概念、特征，物业管理业向现代服务业转型升级的发展环境和初步探索，以及推动物业管理向现代服务业转型升级的意见和建议五部分。附件共分为课题各阶段工作概述，9篇课题组成员发表的文章，以及7家国外物业服务企业介绍三部分，作为主报告的有益补充。
    主课题报告的第一章“物业管理行业发展现状”，在简要叙述行业发展基本情况后，重点从成本不断攀高、市场机制有待健全、行业经营理念守旧、管理方式粗放、从业队伍人才匮乏等方面分析了制约行业发展的主要问题，指出行业加快转型升级的必要性和紧迫性。

    报告第二章“国外现代物业管理发展”，简述了国外现代物业管理发展基本情况，从“产业链横向与纵向延伸、多元业务与专业服务、前沿理论与科技支撑、全球化视野与进取精神”等方面阐述了国外现代物业管理对我国物业管理转型升级的启示,为课题研究的进一步展开做了铺垫。

    报告第三章“现代物业管理的概念、特征”，从“管理升级、模式创新、知识密集、人才支撑、高附加值、高成长性”等六个方面阐述了现代物业管理的特征，列表将现代物业管理与传统物业管理进行了对比。从“经济发展方式转变和产业结构调整，对现代服务业发展提出了明确要求，物业管理应有所作为；人工成本的持续上涨与招工难，要求行业加快转变劳动密集型、粗放型发展方式，在商业模式、服务方式和管理方法的创新上取得突破；互联网、信息技术的快速发展，使得依托网络技术优化企业的组织结构，调整作业流程，提高管理质量和制度执行效率，改善行业生存状况成为可能；人民生活水平的提高，日益增长的物质文化需求，对物业管理在做好基础服务基础上，通过延伸服务链，开展居家生活、房屋租售代理、助老护理、社区商务等内容丰富、放心便捷的增值服务提出了迫切要求”等方面，以及物业管理向现代服务业的转型升级，对促进经济结构调整、社会地位提升、满意度提高和行业可持续发展产生的积极影响进行分析，指出行业转型升级是形势发展和社会进步的要求，是行业科学发展的必然选择。

    报告第四章“物业管理业向现代服务业转型升级的发展环境和初步探索”从“国家大政方针和政策的确定，经济发展方式的转变、居民生活水平的提升、网络技术的发展”四方面分析了物业管理业向现代服务业转型升级的发展环境基本具备。从政府重视与政策扶持、延伸服务的开展、商业模式的创新、网络技术的运用、向管理型企业的转变、企业的整合并购，智慧社区的建设和人才队伍的培育等八个方面阐述了近些年来转型升级的探索实践与效果，正在对改变传统的物业管理运作模式，改善行业生存状况产生深远的革命性影响。

    报告第五章“推动物业管理向现代服务业转型升级的意见和建议”从系统规划，统筹推进；市场牵引，政府推动；模式创新，技术支撑；因地制宜，协调发展；人才培育，队伍建设等五个方面提出了推动物业管理向现代服务业转型升级的意见和建议。
    报告提出力争用五年时间，基本形成行业转型升级的运作和盈利模式；用十年时间，初步实现转型升级的基本目标。形成以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的行业发展新形态。实现物业服务覆盖面继续扩大，服务水平整体提升，运作模式不断创新，质价相符形成常态，盈利能力持续增强，行业生存状况根本改善，对经济社会发展的贡献明显提高。

    报告对充分发挥政府在培育和规范物业管理市场中的积极作用，建立公开、公平、公正的市场秩序提出了意见和建议。
报告着重就解决目前制约行业发展的主要问题从政策方面上提出了具体意见。包括放开政府对物业管理价格的管制，下大力气突破部分城市存在的对物业管理收费实行政府定价和指导价扩大化问题，加快形成物业服务收费水平随成本变动而通过市场动态调节的“质价相符”的收费机制。除保障房实施政府指导价之外，其他的项目均应实行市场调节价；以及从税费上为物业企业转型升级减负。

    报告提出“要尊重和运用市场机制，推动企业的整合、改制、兼并和重组，鼓励企业做大做强。要培育一批具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的现代大企业、大集团，提高中型企业的专业服务能力和内部管理水平，引导小型物业服务企业规范发展，逐步形成以示范龙头企业为引领，中小企业协同发展的现代物业服务企业集群，全面提升行业整体发展水平，构建企业协调发展的格局。

    报告倡导企业注重商业模式创新，逐步向现代物业服务集成商、物业资产运营商、物业保障服务商等模式转变；加强技术集成，重塑企业组织结构，全面提升行业专业价值与企业综合竞争力和品牌影响力；大力推行“节能减排”为重点的绿色物业管理，降低环境风险和环境维护运营成本，为促进资源的循环利用和环境改善承担社会责任。报告最后对加强人才培育与队伍建设，加快推进人才职业化、市场化和专业化进程，以适应行业转型升级作了专门阐述。

    《物业管理向现代服务业转型升级的研究》的课题报告，只是行业进入到转型升级初期的阶段性研究成果。协会将持续聚焦行业的转型升级，密切关注企业的创新发展，不断完善和提升研究成果并在业内推广，凝聚行业力量实现困境中的突围，共同开启行业可持续发展的新局面。
    最后，感谢建筑节能与科技司和房地产市场监管司对协会工作的支持，沈建忠司长百忙之中抽出时间，作为专家组组长为课题把脉，陈伟处长为我们主持会议，科技司于晨龙博士也到会指导。感谢来自政府、行业协会、院校、企业的各位专家，希望你们多多关注行业的发展，为行业发展出谋划策，并对课题报告提出宝贵意见。感谢课题组成员，是大家的努力，才使我们在十分困难的条件下初步完成了课题研究和报告撰写，有了今天的评审会，以实际行动为推进行业转型升级作出了贡献。
（文章作者系中国物业管理协会会长谢家瑾）