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物业管理的价格机制（三）
物业管理的价格机制（三）
现行价格管控政策的局限
补救物业管理市场的“价格失灵”，是政府运用行政手段干预物业服务价格的根本动因。考虑到现阶段我国物业管理市场仍处于初级发展阶段，业主与物业服务企业之间的自由竞价机制尚未形成，尤其是普通居住物业和政策性住房的物业管理涉及到民生问题，长期生活在福利制住房体制下的民众对有偿物业服务的接受和适应需要一个过程，政府对物业管理的价格形成实施了必要的行政干预，在国家层面相继出台了《物业服务收费管理办法》、《物业服务成本监审办法》以及《物业服务收费明码标价规定》等一系列法规政策，其主要内容是通过政府指导价方式对部分类型物业的管理服务价格实现监督和管理。应当肯定的是，这些政策的制定和实施，在一定程度上有助于解决物业服务定价过程中建设单位、物业服务企业和业主之间的信息不对称问题，对于维护业主利益、提高定价效率、减少价格争议，具有一定的积极意义。但是，由于对市场规律认识不足，对行业特征把握不够，加上监督观念的保守陈旧，导致现行价格管控政策存在着诸多的局限性，使其无法发挥在培育和推动物业管理市场发展方面的应有作用。
价格管控政策缺乏对价值规律的遵循。
我们注意到，对物业服务价格实行政府指导价的法律依据是《价格法》第十八条的规定，在《物权法》出台和房屋私有化的大背景下，将基于房屋私有财产权产生的物业管理纳入“重要的公益性服务”实行政府指导价，其合理性已经存疑。即使如此，按照《价格法》第二十一条的规定，政府指导价的制定应当综合考虑商品或者服务的社会平均成本、市场供求状况、国民经济和社会发展要求以及社会承受能力等四个要素。但是，各地在物业管理价格管控政策的制定过程中，往往忽略了社会平均成本、市场供求状况和经济发展水平变动的客观规律，更多地以社会承受能力作为定价依据，其结果是普通居住物业服务收费普遍偏低。在政策执行过程中，大多数地方政府价格主管部门未能做到定期公布物业服务基准价标准（有的长达十年），使得政府指导价变相蜕化成了政府定价，失去了“指导”的功能和价值，反过来为物业管理市场的“价格失灵”提供了政策庇护。
格管控政策缺乏对经营者权益的尊重。
物业管理价格政策作为实现行政管理目标的手段，其价值取向应当是买卖双方权利的均衡和利益的互惠。过分考虑消费者经济利益的价格政策，必然导致对经营者权利的漠视，破坏交易的公平秩序，并影响市场的良性运转。以北京市为例，该市的物业服务收费政策明确规定，经济适用住房小区物业服务收费执行政府指导价，收费标准“不能上浮、下浮不限”，而且从2006年至今，物业服务收费基准价和电梯、水泵运行维护费指导价的标准未作任何调整，以社会平均服务成本为基础制订的政府指导价，不仅不考虑服务成本刚性增长的现实，而且附加以“只下不上”的约束条件，对作为经营者的物业服务企业是显失公平的。面对如此苛刻的价格管制，物业服务企业的应对途径只有两条：要么不择手段地压缩服务成本，其代价往往是降低服务品质，引发业主不满，破坏良好互信的客户关系；要么不顾体面地退出在管项目，其后果往往是小区秩序混乱，企业形象受损，影响和谐稳定的社区环境。
价格管控政策缺乏专业力量的支撑。
物业管理价格政策的制定和实施是一项专业性很强的工作，在物业服务定价成本监审工作中，价格管理部门在核定物业服务政府指导价的成本时，除了要具备会计学的专业知识外，还必须掌握物业管理企业的财务制度，了解物业服务产品的基本特征，才能妥善处理好服务标准与服务成本的关系，才能有效解决经营者和监管者成本信息不对称的问题。在物业服务价格监督检查工作中，价格主管部门应当根据不同类型的收费模式采取不同的监管方法，对采用包干制收费的物业管理项目，应重点检查其服务品质与服务价格的对应性；对采用酬金制的物业服务项目，应重点检查物业服务支出的合理性和账目公开的透明度。实际操作中，由于权力本位观念的导向，价格主管部门未能充分发挥房地产主管部门及财政主管部门在物业服务价格监管中的作用，由于第三方物业服务价格评定机构的缺少，价格主管部门依靠自身力量开展数量庞大的价格监管工作，专业管控能力不足的问题日益凸现。
价格管控政策缺乏配套措施的跟进。
物业管理价格管控是一个系统工程，在现行政策原则性规定的基础上，必须辅之以具体实用的配套文件，方能保证政策目标的有效落实。在政策执行过程中，酬金制收费模式遇到的问题最为典型。根据《物业服务收费管理办法》的规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金两部分，由于物业服务支出为所交纳的业主所有，属于代管性质，所以这部分费用不属于物业服务企业的收入，不应作为物业服务企业缴纳营业税的税基，但由于没有相关配套政策跟进，税务部门在执行税收政策时始终未将酬金制与包干制区别对待，企业合理避税和业主减轻负担的目标无法实现，酬金制收费政策的相关规定形同虚设。
