知识园地
规范发展物业管理需要研究的八个问题
文/俞正声
一、物业公司竞争发展与目前广大居民低收入的矛盾。
公司是需要盈利的,只有取得利润,公司才能发展。但在中国目前的情况下,物业公司的工作对象,同时又是它的收费对象、服务对象-一业主,多数是中低收入家庭,这就造成大部分城市的物业管理收费都很低。这么低的收费让公司去运作,公司怎么正常发展?我们希望物业公司竞争,但它又处于一个非常困难状况。一方面社会确实需要物业公司对物业进行管理,另一方面有的居民还不愿意掏钱或没有足够的支付能力,这是一个非常大的矛盾,始终是我们物业公司发展中的一大难题。所以,物业公司竞争体制的推进应该是循序渐进的,想一下子全推开不可能,应该从有试点、有重点逐渐推向一般。随着房租整体水平的提高,逐步提高物业管理收费的比重,提高物业管理费也是一个不可回避的问题。
二、开发商自办物业的客观需要和业主自主权的矛盾。
二、开发商自办物业的客观需要和业主自主权的矛盾。
我们强调业主有选择物业公司的自主权,但现阶段开发商自办物业相当多,这是一种客观需要,这个问题我也想了很长一段时间。不能简单地对开发商自办物业管理一刀切。第一,小区是由开发商进行滚动开发的,客户是滚动入住的,在前期开发阶段,完全把开发公司的自办物业排除在外,不是做不到,但是会产生很多弊端;第二,开发商自办物业很大程度是为了提高自己公司的信誉和服务质量,完全杜绝合理不合理?现实不现实?可能不可能?这个问题我没有结论,希望同志们研究。完全杜绝还是有阶段地限制开发商自办物业?比如说两年之内或者一个阶段里允许开发商自办物业,通过服务来赢得业主的信任,然后由业主委员会最后确定是否继续选择它。这个问题是我们规范行为里需要研究的问题,不能把开发商自办物业完全说成是不好的东西,它有一定的必然性。
三、业主的素质和权力。
三、业主的素质和权力。
业主委员会是甲方,具有对物业管理公司的选择权,重大问题的决定权等等。但是,现阶段业主委员会的素质是千差万别的,有的层次比较低,既不懂得它的权力和职责,也不懂得在市场中正常的行为是什么状态。如果大量地推广业主委员会,它要拥有很多的权限,会不会给物业管理的推行带来某种程度的困难呢?请同志们研究。我不是说业主委员会负责不对,我是说怎样来规范业主的行为。在建设工程质量中最大的问题是业主行为不规范,我们至今也没找出一种很好的做法来约束业主的行为,业主违反招投标的行为比比皆是,是造成60%以上施工质量问题的原因,前几年调查施工质量事故,大量出在业主身上。那么业主委员会昵?怎么规范业主委员会的行为?请同志们研究。
四、直管公房管理体制改革的紧迫性和现实困难。
四、直管公房管理体制改革的紧迫性和现实困难。
直管公房管理体制改革,实质上是国有企业改革的问题。房管所也好,房修公司也好,多年来为公有住房的维护、保养和群众的生活作出了重大贡献,但他们的运行机制真不行。现在物业管理要竞争,他们能否竞争过?那么多的退休工人怎么办?这是每个房管局长不能不考虑的问题。简单地采取脱钩的办法,让房管所、房修公司变为企业去运营,直管公房的运营体制解决了吗?没解决。解决这个问题,我看第一房地局长要下决心,要横下-条心,早点把它推向市场,企业的活力就会早点出来,越晚下决心越被动。第二要把直管公房运营搞好。主管市长、房地局长要向市政府呼吁,要给他们一点运营权。通过运营,分流人员搞活机制,使精干的队伍从事物业管理,现在再不下手就被动了。第三要看到自己的优势,我们讲物业管理靠规模经营,房修公司是现成的规模队伍。关键是没有转变观念,没有培养品牌的意识,没有主动出击。希望同志们在解决这个问题上早做打算,争取政策,本着对全国广大房管职工高度负责的态度,下决心推动直管公房管理体制的改革。
五、办事处、居委会与物业公司的关系。
五、办事处、居委会与物业公司的关系。
居委会人员的工资是财政进行少量补助的,居委会的活动经费很少,怎么办?有的靠违章搭建搞创收,不让搭建,就搞社区服务。而社区服务的相当一部分工作是物业公司服务的延伸,物业公司本来就很困难,要靠延伸服务来取得收入,两者在职能上发生冲突,怎么办?这是必须正视的问题。毫无疑问,业主委员会是物业公司所在区的一个行为主体,不能让办事处或居委会来决定物业公司的选择,用居委会代替业主委员会肯定是错误的。但是怎么样调动办事处和居委会的积极性,正确处理好几者的关系,这里面就有一个协调和配合问题。居委会是中国特色,是我们几十茸来形成的在城市中间做群众工作的一个相当重要的部分。怎么把两者结合起来,需要大家创造。
六、推选竞争要不要做点强制的规定,这与业主的自主权有没有矛盾?
六、推选竞争要不要做点强制的规定,这与业主的自主权有没有矛盾?
深圳规定政府投资的项目必须公开招标选择物业管理单位。对一般的项目,作为我们提倡和要求是正确的,但如果以法律法规和行政规章做一个必须竞争的规定,恐怕有问题。因为是否通过公开招标方式选择物业管理单位决定权在业主手里,在业主委员会手里。这跟我们建设工程的招投标一样,强制公开招投标的范围是国家投资项目、公共工程项目，这是招投标法定的，对私人投资的建筑工程招投标不加限制，但工程质量监督是要求100%。采取竞争的办法选择物业公司，在法律和文件中要不要强制规定，需要研究。
七、共有物业问题
物业公司通过取得一部分居民共有财产使用权，来开辟和增加经营范围，这是当前物业管理收费不能维持物业管理运营的客观需要。我看一些地方将住宅区公共建筑打进成本，以此来提高一点房价也在情理之中，国外也有这样。那么这部分共有财产的产权怎么界定？如果说这部分是居民的共有财产，那么开发商的成本怎么核定？这是非常困难的问题。
八、政府的位置
物业管理市场中的三方：物业公司、业主、政府。政府对业主的什么行为可以干预，采取什么样的监督方法，对物业公司行为监督到什么程度，和业主对它的监督又是什么关系？政府主管部门对物业公司进行考评，这个考核和业主的权力是什么关系？这种政府考评为主的办法是否符合物业管理市场的要求？或者说如果我们业主委员会不成熟的话，政府的考核和监督的深度要加大，随着业主委员会的逐步成熟，政府介入的深度就要降低，那么这个行为的法律界定又是怎么处理？
原载《中国物业管理》
