文 / 曾祥荣

　　物业管理职业经理人制度在经过了长达几年时间的酝酿后，现已基本成熟并即将付诸实施。实施物业管理职业经理人制度，是我国物业管理行业中的一件大事，它将给物业管理行业带来革命性的变化，并且将有力地促进物业管理行业的健康、规范、有序发展。

　　物业管理在我国经过20多年来的探索和实践，无论从理论上还是在实践经验上都有了很大的发展，形成了一整套完善的、自成体系的、行之有效的物业管理办法。但是，物业管理的一些基本矛盾仍然存在，如专业化、规范化程度低、公信力缺失、管理不规范、服务不到位、群从投诉呈上升趋势、物业服务合同纠纷时有发生影响社区安定等。解决这些问题不能完全依靠市场，还需要科学地进行监管。建立物业管理职业经理人制度，就是一种科学监管的措施，是一种有效解决物业管理矛盾纠纷的办法。物业管理职业经理人制度的实施不仅是物业管理市场的需要，也是物业管理行业发展的需要，更是城市管理的需要。

　　一、物业管理市场对职业经理人制度的需要

　　物业管理是物业管理企业依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的约定而展开的管理服务活动，前期物业服务合同或物业服务合同都属于委托――代理合同，只是前期物业服务合同与物业服务合同的委托人有所区别而已。前者是由开发建设单位通过招投票方式选聘的物业管理公司，并与其签订《前期物业服务合同》，物业管理公司接受开发建设单位的委托，从事物业管理活动；后者则是由物业的所有权人――业主选聘的物业管理公司，并与业主委员会签订《物业服务合同》，物业管理公司接受业主的委托，从事物业管理服务活动。物业服务合同除具有委托――代理的法律特征以外，还有其自身的行业特征，主要表现在四个方面：

　　一是物业服务合同的长期性。《物业管理条例》规定前期物业服务合同期限不得超过三年，也就是说前期物业服务合同期限在三年以内（含三年）都是有效的；《物业管理条例》没有对物业服务合同的期限做出规定，业主选聘物管公司其服务期限可以更长。三年乃至更长的合同期限，足以说明物业服务合同的长期性。

　　二是连环性。物业服务是一个多元连环合同，与房地产开发商、政府行政主管部门、业主委员会及水、电、气等职能部门密切相关，其践约的风险性较大。

　　三是可变性。物业服务合同在履行过程中可变性较大，这与房屋所有权人的素质密切相关，尤其是与业主委员会委员们的素质更是紧密相关。

　　四是风险性。物业服务合同期限长，不确定因素多，不确定因素包括人的因素和物的因素两个方面。人的因素表现在房屋所有权人的素质，主要是业主委员会委员的素质；物的因素则主要是房屋质量、设备质量、地下管理网质量及其经隐蔽工程质量。这些不确定因素的存在，使物业服务合同具有一定的风险性。

　　由于物业服务合同是一个委托――代理合同，加上合同的长期性、连环性、可变性、风险性的特点，要持续不断地履行好物业服务合同，对于受委托方原物业管理企业来说难度是相当大的。正是由于这个“难度”的存在，在委托方与受委托方之间的合同纠纷时有发生，既影响合同双方的利益，又给社会增加了不稳定因素。用什么来确保合同的持续履行？用什么来保障房屋所有权人的资产保值增值？用什么来保证物业管理企业的合法权益？那就是物业管理职业经理人制度。

　　二、物业管理行业发展对职业经理人制度的需要

　　随着社会的进步和人们生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高。一个干净整洁、绿树成荫、小桥流水、鸟语花香、治安防范严密、文化活动丰富、邻里关系和睦的社区是人们对居住环境的最基本的要求，就需要有一批综合素质高的物业管理人才，实施物业管理职业经理人制度，能够造就和满足综合素质高的物业管理职业经理人才，从而满足服务对象的需要。

　　现代科学技术不断引入房屋建筑，使物业管理的技术含量不断提高，推动了物业管理行业迅速发展。物业管理行业技术储含量的不断提高需要有专业知识和经营管理并举的职业经理人才。

　　物业管理的市场竞争需要物业管理的职业经理人才。在物业管理行业中，企业与企业之间的竞争说到底是人才的竞争，谁拥有高素质的人才，谁就能成为物业管理市场竞争的强者，就能扩大物业管理的市场占有率，加快企业的发展。

　　物业管理企业在市场竞争中最能体现竞争实力的是品牌，即产品品牌和企业品牌。而品牌是通过企业最具活力的“人”来树立的，没有高素质的人才就不可能树立产品品牌，没有产品品牌，企业品牌就无从树立。而物业管理企业的产品品牌最直接的反映是业主、住户对物业管理的满意程度，是业主住户的口碑，是社会对物业管理企业提供的物业服务质量的认可度。物业管理企业只有树立起自己的品牌才能有效的参与市场竞争，而要实现这一切，人才是关键。

　　三、城市管理对物业管理职业经理人制度的需要

　　物业管理是城市管理的重要组成部分，其组成部分包括两个方面，一是促进城市环境的改善；二是促进城市精神文明的建设。物业管理虽然是对小区、大厦以内的环境进行管理，但是小区大厦建筑是城市的重要组成部分，所有小区大厦的环境搞好了，城市环境管理也就得到了提升。除此之外，小区开展精神文明建设也是城市管理的需要。人的一生中有70%―80%的时间是在住宅区内渡过，物业管理企业务必要在住宅区管理中营造一个祥和的气氛、整洁的环境和正常的生活秩序。开展形式多样的、丰富多彩的社区文化活动，以潜移默化、寓教于乐的形式开展小区精神文明建设活动，使居民安居乐业。要实现这个目标非物业管理职业经理人莫属。

文章摘自：《珠海物业》