文/ 张家宁

　　在规范物业管理市场过程中，决定物业管理企业能否长期稳定发展的一个很重要的因素就是企业的带头人。物业管理经理人制度的出台，将在这方面起到积极的作用：

　　首先，物业管理经理人是获得行业最高主管部门认可并获得注册的专业人员，而且可与中级职称相对接，这就肯定了物业管理经理人的社会影响和地位，比过去的企业经理上岗证书大大进了一步。

　　其次，物业管理经理人在注册前首先要通过全国的统一考试，并取得资格证书方可得以注册，这样的过程可以充分保证物业管理经理人从事专业化管理所需的基本知识结构和专业水平能符合市场的需要，从而也保证了物业管理经理人队伍的高素质。

　　第三，物业管理经理人的注册、变更、延续注册、注销等规定，便于行政主管部门及时了解物业管理经理人的从业情况，并加以市场约束和监管，有利于物业管理经理人队伍的健康发展。

　　但根据物业管理行业的实际情况，还有些方面值得商榷：

　　1、在暂行规定中，申请参加资格考试人员的学历与从事物业管理活动的年限是成反比的，即学历高的，从事物业管理活动的时间则短。虽然这样有利于吸收高学历的人员加入到物业管理行业队伍中来，但专业年限过短，对经理人今后所从事的全面物业管理工作并不利。建议在从事物业管理活动的实践上，增加对专业任职年限的要求，以保证物业管理经理人今后在专业管理方面更具全面和适应性。

　　2、物业管理工作是属于劳动密集型产业，对管理人员的体能有一定的要求；且由于物业管理的涉及面较广，如果没有一定的社会阅历，处理实际问题就会有较大难度。在暂行规定中对物业管理经理人的年龄上没有明确要求，建议给予考虑。

　　3、暂行规定中对考试和注册人员的资格有明确的规定，但由于我国的物业管理实践已有20多年的历史，有些物业管理人员长期从事物业管理实践，管理成绩卓越，市场声誉良好，但在学历上却达不到规定的要求，这些人中不少都是全国或者地方上物业管理的主流人物，对这些人如何处置，将直接影响到新的政策出台后的具体实施效果，建议能以附加条款的方式对此加以考虑。

　　4、暂行规定中明确：“取得《资格证书》的人员，用人单位可以根据工作需要聘任中级技术职称职务”。在暂行规定出台前，我国劳动部门和人事部门已联合出台了物业管理师制度，有相当的物业管理从业人员已经通过学习取得了相关的等级证书，暂行规定出台后，那些证书怎么办？建议在暂行规定中对此问题如何衔接能给予考虑。

    5、暂行规定中要求，物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物业管理经理人签字，并承担相应的法律责任。这种授权对提高物业管理经理人的责任心和推进行业发展都是很有必要的，但什么是关键性文件？建议能以附件的形式加以细化，以便更具可操作性。

　　6、在房地产开发的产业链中，物业管理处于末端，相对于开发企业来说，物业管理企业绝对处于弱势。因此，如何保障物业管理经理人的合法权益，维护其从业尊严和职业声誉，也应纳入暂行规定要考虑的范围。建议增加物业管理经理人的专业申诉和听证机制，让物业管理经理人能够有一个发表和坚持自己意见的机会，其结果对推动房地产开发链的良性发展将会产生积极的影响。

　　7、在暂行规定中，没有体现物业管理行业协会的作用。而在实际运作中，行业协会的作用是不可低估的，通过行业协会的一线协调和监管，可以解决大量的矛盾和冲突，提高物业管理企业的自律性，而且强化协会的作用，符合我国长期以来提倡的政企分开的原则，因此，建议能增加这方面的授权。

作者单位：南京凌云物业顾问服务有限公司