周宏泉
目前中国企业与国外企业很大的一个差别就是职业化程度不高，这种差别严重制约了企业的发展，建立与完善职业经理制度体系已迫在眉睫。总的来看，建立物业管理职业经理制度体系要结合我国的国情与实际，在借鉴欧美等发达国家建立物业管理职业经理经验的同时，重点要融汇党和国家最新的人才方针政策，以致力于创建有中国特色的物业管理职业经理制度体系。
建立物管职业经理制度体系的科学依据
研究建立物业管理职业经理制度体系，需全面分析建立物业管理职业经理的科学理论及技术政策依据等。1954年，美国著名学者彼得"德鲁克出版了其奠定了现代管理学基础的名著《管理的实践》，书中大胆预言：管理人员是“工业化社会中独特的和领导性的群体。本世纪以来，几乎还没有任何一种新的基本力量、新的领导阶层能够像管理人员一样迅速成长。这一阶层一旦崛起，很快会成为社会中不可或缺的一部分，这在人类历史上也是极为罕见的。”几十年之后，彼得"德鲁克的预言在发达国家变成了现实，职业经理正是彼得"德鲁克所说的管理人员的主体。上世纪70年代，由哈佛大学马克雷朗教授提出的“能力主义”理论，就认为能力是“与创造高效业绩挂钩的职务行动特性”，提倡基于能力评价业绩。而物业管理职业经理人的能力和观念首先将直接关系着企业未来的战略选择，影响公司未来竞争力的形成。为此，物管企业应当从战略和竞争的要求，选拔、培育和开发职业经理人队伍。同时，从物业管理的特殊性来看，还必须要看物业管理职业经理的管理服务实践与理论，看业主的满意度与忠诚度。因此要遵照科学的人才观，在制定物业管理职业经理资格标准时，必须到企业及物业管理服务实践中进行检验，按照尊重实践、尊重科学的态度，坚持从理论到实践，在实践中完善标准，以此形成比较完善和科学的标准体系。
近年来，国家对企业管理者职业资格出台了一系列重要文件。“十五”干部队伍建设规划和党中央国务院关于进一步加强人才工作的决定等，已明确提出了探索社会化职业经理资格评价制度。中共中央总书记胡锦涛强调，要站在战略的高度，制定符合我国国情的高层次人才培养规划，形成各类高层次人才脱颖而出、健康成长、发挥才干的良好机制和环境。
从技术依据来看，物业管理职业经理标准技术规范一方面可以借鉴美国、英国、日本、德国等国家中介组织关于管理者职业资格标准的规程；另一方面借鉴国家人事部、国家劳动部有关职业技术标准规范，包括建设系统的《中华人民共和国注册建筑师条例》的标准规范，以形成一个国外先进标准和中国本土化结合，体现职业经理特点的，即实用性、先进性、针对性、权威性的职业经理资质标准技术规程。
从法律法规及政策依据来看，国家出台的《劳动法》中明确提出劳动者持证上岗；《职业教育法》也对职业教育、培训有明确的规定；《公司法》对企业管理者也有明确要求；《标准法》中关于制定各类标准的要求，对探索和制定社会化职业经理资质评价制度均有所借鉴。国家《物业管理条例》规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
物业管理职业经理的内涵阐释及概念定义
通常来讲，职业经理是指以企业经营管理为职业，深谙经营管理之道，熟练运用企业内外各项资源，为实现企业经营目标，担任一定管理职务的受薪人员。这一概念包括两层含义：其一，经理的职业化。随着市场经济的发展，企业经营管理已经成为一门科学性、专业性极强的社会职业，有其专业化的职业体系与行为规范，其职业标准与成就已逐渐被社会广泛认同；其二，具有经营者职业资格经理的人员，将其工作视为职业生命，有相应的社会角色标准与压力约束，在社会选择机制作用下不仅仅追求物质利益的满足，更重要的是体现一种职业文化与职业精神，并以此激发经营者的创造智慧与献身精神。职业经理作为高层次的人力资本的所有者，其形成一方面是市场经济、现代资业发展的需要；另一方面，如果没有具高水准的职业经理群体，现代企业就不能普遍建立，现代企业制度也难以形成。
结合物业管理行业的特殊性，试对物业管理职业经理作如下定义：是指具有精深的企业经营管理知识，丰富的物业管理管理实践经验及理论水平，受聘于物业管理企业或业主委员会，对法人财产及物业拥有经营权、管理权、服务权并承担保值和增值责任，以经营管理企业及管理服务物业（业主）为职业的人员。其对应的职务有物管业理公司首席执行官、（正、副）总裁，（正、副）总经理等，物业管理处（正、副）经理（主任、项目经理），包括物业管理公司、物业管理处的高级管理人员等。
从国内外物管行业职业经理的各种特点来看，物业管理职业经理还有两大共性特征：一是物业管理职业经理是一个专业化程度很高的职业（全美国注册物业管理经理仅9000多人），需要积累相当多的理论与实践经验，并取得注册资质后才能成为名副其实的物业管理职业经理；二是企业确定一个物业管理职业经理是一项高风险、高机会成本的选择。因为职业经理要独当一面，带领团队去实现经营管理目标。一个素质优秀的职业经理可以救活一个物业管理企业或物业管理项目，相反，用错一个职业经理，不但难以实现经营管理目标，甚至有可能丢失项目，被市场所淘汰，丧失竞争的机会。总的来看，物业管理企业要创造品牌、生存发展、开拓市场，在很大程度上要靠职业经理的努力。
物业管理职业经理的素养标准
解构物业管理职业经理的素养标准，须以全国人才工作会议这一新世纪人才工作宣言书为理论依据。宏观来看物业管理职业经理的素养标准，应重点对业绩能力进行考评，内容包括：成功案例、行业价值、社会声望、业主评价。考评内容由上述若干方面的相关科目组成。从内涵与外延来看：（1）充分体现以经营管理企业为职业；（2）强调职业道德为职业经理生存准则；（3）突出业主、客户和用户是职业经理永恒的直面对象；（4）明确以企业利润和社会效益最大化为目的；（5）明确物业管理职业经理的价格（收入）取决于市场，取决于企业需求及其评价和职业经理个人能力、声望及影响；（6）物业管理职业经理与聘用方是合约形式，要明确其责、权、利、效；按层次可以划分为物业管理企业经营和物业管理事务服务两大阶层。如面向物业管理公司、管理处、项目经理岗位的注册物业管理职业经理；面向物业管理公司部门及小区物业管理处（服务中心）的职业经理等。职业道德应充分体现法制、敬业、诚信等重要内容。其培训课程包括：管理学概论、战略管理、人力资源管理、市场营销、资本运营、财务与金融管理、企业竞争力、房地产法规、物业管理法规、经济法、职业道德与职业素养。物业管理职业经理综合素养应体现市场意识、竞争意识、创新意识、风险意识、客户意识、服务意识、领导意识和全球意识。在制定物业管理职业经理资质评价标准时，要重点突出基本的核心能力要素：①战略控制能力；②资本运作能力；③经营决策能力；④运用规律能力；⑤有效学习能力；⑥综合领导能力；⑦驾驭国际市场的能力；⑧思想与观念创新能力；⑨构建培育企业文化能力；⑩建立管理团队和沟通能力。同时物业管理职业经理的素养标准要与国际接轨，如人格测量，了解被测者的个人情绪稳定性、社会适应性、性格趋向（内外向）、思考性及领导性等性格方面的综合情况。依据这些情况，并由此了解和判断个人从事适合何种类型的工作；个人兴趣测量，可以了解测试者包括成就需求、表现需求等多种心理需求的情形，从而了解个人行为的可能状况。还有性向测评，以对被测者感知与偏好、事业驱力、个人状态进行分析。
物业管理职业经理素养标准及核心能力的细化解构如下：
战略管理能力：(1)分析企业生存环境的能力；(2)综合处理情报资讯的能力；(3)明确并传达企业愿景和使命能力；(4)企业目标的规划能力；(5)设定目标策略能力；(6)组织制订企业发展战略能力；(7)培育企业核心竞争力的能力。
经营决策能力：(1)市场的综合分析能力；(2)制定企业经营方案能力；(3)选择经营方案能力；(4)创造和把握市场机会能力；(5)社会资源和企业资源的整合能力。
人力资源管理能力：(1)组织制订人力资源规划的能力；(2)保持人力资源供需动态平衡的能力；(3)识别、培养和合理使用人才的能力；(4)授权赋能和开发指导的能力；(5)绩效评估能力。
创新能力:(1)思维创新能力；(2)观念创新能力；(3)组织创新能力；(4)技术创新能力；(5)制度创新能力；(6)服务创新能力；(7)文化创新能力；(8)沟通创新能力；(9)市场创新能力。
市场开拓能力:(1)准确地掌握市场信息的能力；(2)准确的市场定位能力；(3)铸造和推广品牌能力；(4)培育新兴市场能力；(5)开发潜在市场能力。
内部协作与沟通能力:(1)具有说服力、影响力和号召力；(2)对部下激励管理和约束能力；(3)管理职能协调能力；(4)沟通能力；(5)表达能力；(6)团队协作能力。
公共关系的协调能力:(1)与政府的交流与合作能力；(2)与媒体的交流与合作能力；(3)与社区的交流与合作能力；(4)与股东的交流与合作能力；(5)与客户的交流与合作能力；(6)与合作机构交流与协调能力。
应变与危机处理能力:(1)对环境的应变能力；(2)对政策的应变能力；(3)对国际形势的应变能力(4)正确认识危机的能力；(5)应对突发事件和化解危机能力；(6)寻求可靠的执行方案能力。
进取精神和风险意识：(1)不断进取，勇于迎接挑战，能够承受风险；(2)预测风险和排除风险；(3)正确处理风险和回报的辨证关系；(4)解风险为发展机遇。
市场意识和市场导向：(1)一切以市场为导向；(2)认识产业结构和产业发展特点，能够预测产业发展趋势；(3)具有市场洞察力，善于利用市场机会；(4)善于开发市场资源。
自我管理意识：(1)自信和自我肯定；(2)自律和自控能力；(3)客观公正、坦诚待人、团结协作、尊重规则；(4)有效的时间管理；(5)合理地分配智能和体能；(6)建立和管理自己良好的心智模式；(7)重视个人信用管理。
敬业与尽职：(1)恪尽职守、忠诚于职业角色；(2)以身作则，有强烈的事业心和社会责任感；(3)保持积极热情的工作态度。
国际化意识：(1)善于开发国际合作资源，设计和组织国际战略联盟；(2)具备国际竞争意识；(3)推进企业国际化进程；(4)善于捕捉国际商务机会。
物业管理职业经理的道德操守及诚信体系
在构建物业管理职业经理制度体系的同时，还应致力建构物业管理职业经理的诚信机制及体系。作为物业管理职业经理人，首先就要具备良好的职业道德，树立良好的个人信用，对股东负责、对业主负责，忠于企业、严守企业的商业秘密等等，这些都是物业管理职业经理应具备的最基本的职业道德和个人信用。
在我国，职业经理才刚刚产生，还缺乏发达国家那样健全的信用评价体系和业绩跟踪系统。企业一方面需要引进职业经理，尤其是负责全面经营管理的高级职业经理，另一方面又担心用人不当，特别是关键岗位的用人不当会造成难以弥补的损失。这其中，社会中介组织可以在职业经理的信用评价体系建设上发挥积极作用。比如，社会中介组织可以对职业经理进行培训指导、推荐工作、跟踪记录，从而建立比较完整的职业经理信用档案和业绩跟踪系统，对职业经理有一个全面客观的评价，为企业用人及职业经理的职业生涯发展提供有价值的服务。
在国外，职业经理的行业协会，一方面代表会员利益开展许多工作，另一方面又对会员行为加以制约，实行严格的行业自律。比如美国加州会计师协会，是加州最大的行业组织，有3万会员，其设立的“杰出服务奖”每年颁发一次，授予那些为企业提供长期、杰出服务的优秀人士。同时，协会如果发现有违反行业规范的会员，将采取相应的惩罚措施，如取消会员资格、禁止在本行业从业等。这种惩罚措施十分有效，不合规的会员将难以再在本行业立足发展。而我国的物业管理职业经理诚信机制及体系的建立可以借鉴。
当然，对物业管理职业经理个人来讲，再好的诚信机制及体系也许都不管用，核心还是得靠物业管理职业经理的个人修炼。因为人是千差万别的，同样是人，道德素质是不一样的。外力无论如何地对职业经理人进行道德素质、个人修养的灌输，还是不能完全解决每一名物业管理职业经理道德问题。因此，股东或企业在选择职业经理人的时候要注意到道德素质的问题，要真正使用那些道德水准高的人，而不能仅仅是有能力的人。中国不缺乏企业家，也不缺少想当老板的人，而是缺少愿意为老板忠诚服务的有道德的职业经理人。中国的物业管理行业及物业管理企业能不能发展，将很大程度上取决于物业管理职业经理的道德水平及物业管理职业经理的职业化的水平。
物业管理职业经理的制度推进分析
相对于发达国家职业经理100多年的发展，我国的职业经理队伍还只能说是处于起步阶段。就是出现真正意义上的经理，也才是1978年改革开放之后；而最早出现经理职业化的呼声，仅始于20世纪80年代末；1994年《公司法》正式实施，才为经理的职业化提供了法律依据；中国加入世贸组织后，呼唤职业经理的声音空前高涨。而物业管理行业引入职业经理的构想，业界见诸报刊的有关研究文章也只是在2002年以后。因而，有必要对物业管理职业经理制度的推进做一个分析。
1.政府应制定物业管理职业经理标准及配套的相关法规制度，制定职业经理资格证书管理办法并倡导实行物业管理职业经理注册制度，支持职业经理人才市场的规范建立。国家及各省市成立物业管理职业经理评审监督委员会，从理论与实践两个方面全方位考察，经严格的考试、评审后颁发物业管理职业经理执业证书。
２.目前中国还没有一个被社会所普遍接受的、比较权威的职业经理资格认证中介组织。虽然国家有关部委已经认识到了建立职业经理体系标准的重要意义，甚至有的部门已将制定职业经理体系标准列入工作计划并组织实施，但总的来看还是缺少适应市场经济要求和符合企业需要的相关职业标准体系和职业资格认证推广体系。从发展趋势及长远来看，这方面的工作也不应该是政府的职能。只有大力发展社会中介组织，由社会中介组织去建立真正符合中国企业需要的职业经理标准体系，才能推动中国的职业经理阶层的形成和发展。因此，政府应引导和扶持物业管理职业经理社会中介组织。社会中介组织通过学习研究借鉴国外先进经验，探索和建立职业经理的培养体系与成长机制并争取立项。
３.政府应鼓励一些大专院校设立物业管理职业经理专业，以培养科班出身的物业管理职业经理。同时，应支持物业管理发展成熟和有条件的省市建立物业管理职业经理培训学院及基地。根据各大学、培训学院及基地的师资力量及教学水平，包括学习时间的长短和经政府核定的培养、培训类别，准予其核发物业管理职业经理资格证书等。
４.明确注册物业管理职业经理的权利，使其具有极高的含金量。使其可以受聘于物业管理企业开展与物业管理相关的业务，包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务、参与物业管理项目招投标等；受聘于业主委员会开展与物业管理相关的业务，包括物业管理顾问咨询等；成立物业管理企业、物业管理经理事务所，开展与物业管理相关的业务，包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务、物业管理教育培训服务、参与物业管理项目招投标、物业管理企业和物业管理项目策划，以及作为第三方见证物业管理企业、房地产开发企业、业主委员会之间发生的物业管理活动等；对物业管理职业经理本人所在单位的物业管理项目进行管理服务指导和监督；
５．对于物业管理企业来讲，须把物业管理职业经理的招聘、培养放在企业发展战略的高度，将职业经理的训练列为人力资源开发与人力资本管理的规划之中；创新开展职业经理的理论与能力培训，提高职业经理自我学习的终身培训意识。
