北欧三国之行的收获

    2003年3月9日至3月24日，应芬兰JB建筑有限公司的邀请，世界银行“中国住房维修管理体制研究”项目课题组的部分同志，在建设部副总经济师、房地产业司司长，世界银行研究项目协调委员会中方主任谢家瑾女士的带领下，访问了芬兰、爱沙尼亚、立陶宛三国，就三国的住房维修管理体系、老旧房屋改造、住房社会保障等方面进行了考察。考察过程中，芬兰的物业管理经理培训、住房公司的组织形式，爱沙尼亚的住宅合作社协会、老旧住房的改造与管理形式，立陶宛的住房改造与节能等等，给考察团留下了深刻的印象。经过10余天的会议座谈、实地考察，考察团的同志认为这次北欧之行收获颇丰，北欧三国在住房建设和管理方面的很多做法，对我们具有借鉴意义。

    芬兰的物业管理的培训体系比较严格和健全。芬兰的物业管理培训分成4个层次和阶段。在每一个阶段的课程不一样，考试的难度也不一样，由低层次向高层次，课程难度增加，考试的难度也增加。物业管理从业人员在一般情况下应从低级阶段学期，完成全部的课程学习与考试，共要完成200个单元的学习，大约要花4年左右的时间。学习课程的设置，体现出较强的综合性，反映出物业管理的职业需要。例如，在第4层次的学习中，学员要学习的课程包括工程维修、公共关系、经营管理、财务会计等等方面的课程。在学习结束时，学员们还需要结合具体的管理项目，撰写论文。严格的物业管理从业人员的培训与考试，保证了物业管理的质量。

    设立法定房屋所有人的组织机构是北欧三国房屋管理的基本形式。住房公司是芬兰主要的住房建设和管理组织形式。芬兰的开发商每出售一套住房，尽管在实物形式上出售的是住房，但是在产权形式上却是出售住房项目公司的股份。购房人在买房时，在实物形式上拥有住房的使用权，但是在产权形式上是拥有住房项目公司相应的股份。在开发商将住宅楼单元全部卖出后，住房公司的股东就全部是购房人了。业主在转让其住宅时，也是通过转让公司股份的形式实现的。住房的管理就由公司的股东或董事会决定。一个住房项目公司的大小，决定于住房项目的大小。在我们参观的项目中，既有一栋楼的住房公司，也有数栋楼组成的住房公司。所以，住房公司就是一种房屋所有权人的权益共同体，其英文“HOUSING COMPANY”中的COMPANY， 不应译成公司，而应译成合伙人或类似的意思。在爱沙尼亚、立陶宛，其住房管理的法定业主组织形式分别称为住宅合作社、多住户社团。无论是住房公司，还是住宅合作社、多住户社团，以及我国的业主大会、业主委员会，在本质上是一样的，都是反映业主权益，业主行使管理决策权的组织形式。

    在参观过程中，我们发现北欧三国的业主管理组织的规模均比较小。无论是住房公司，还是住宅合作社、多住户社团，大的管两三栋住宅楼，小的就是管一栋楼。爱沙尼亚的总人口是137万，有住宅合作社6364个，合作住宅约30万套。我们考察的一家住宅合作社协会共有830个会员，平均每个会员单位有合作住宅40套。因为管理的楼房规模小，所以业主的管理、决策过程就比较简单。在爱沙尼亚我们参观的一个住宅合作社，就是一栋楼的合作社。合作社聘请了一位管理人员负责全面的管理事务，有关的专业维修工作、保洁保安工作均有管理员负责安排。楼房周围的环境，由政府负责管理。

    重视旧房改造与管理，保持古城建筑风貌。爱沙尼亚的塔林、立陶宛的维而纽斯均是有着悠久历史的城市。在前苏联时期，由于房屋的维修管理得不到重视，这两个城市的古老城区非常破败。脱离前苏联后，老城区的维修管理受到了高度的重视。这两个城市的老城区改造，主要的形式是在保持原有建筑风貌的基础上，对建筑进行结构加固、内部装修，达到让传统建筑适应现代化生活需要的目的。现在这两个老城区的大部分都得到了改造利用，成为欧洲旅游的重点地区。

    将节能与旧房改造结合起来，是爱沙尼亚、立陶宛旧房改造工作的一大特色。爱沙尼亚、立陶宛均属于北欧波罗的海国家，冬天比较寒冷，建筑物的保温节能是政府的工作重点之一。在旧房改造过程中，节能工作被放在重要的位置。很多老旧住房的改造，主要是改造供暖系统和保温系统。节能的费用采取国家、个人共同负担的政策。国家向接受节能改造的住户提供贷款以及贷款的利息补贴，缓解居民的负担。