“物业服务合同纠纷一般围绕着小区中普通却必不可少的生活内容展开，标的往往不大，案情也不复杂，但是涉及群体范围广，争议分歧大，轻则困扰生活，重则危及小区的和谐稳定，可谓小纠纷、大事情。”7月21日上午，在北京西城法院召开的“西城法院物业服务合同纠纷审理情况新闻通报会”上，西城法院小额诉讼审判庭负责人杨淑云法官如是说。
“我院物业服务合同纠纷案件主要由小额诉讼审判庭负责审理。”据西城法院新闻发言人、新闻办负责人刘白露介绍，2015年西城法院新收物业服务合同纠纷案件1971件，将近是五年前的10倍，2016年至今已收案914件。这些数据说明随着我国法治进程的不断推进，业主和物业服务企业的维权意识都在不断提高。
“在2011年至2015年我院审理的6527件物业合同纠纷案件中，物业服务企业作为原告起诉业主、追索物业费的案件占到98.6%，而业主的首要抗辩理由是物业服务企业的服务不达标。”杨淑云法官介绍到，物业服务管理不到位成纠纷发生的主要诱因。然而，在司法实践中，业主存在维权手段单一、法律知识缺乏、举证能力较差等情形，导致业主方频频败诉。
宋先生因为房屋漏雨和车门被撬、车内物品失窃，认为是小区物业公司未尽职，因此拒绝交纳物业费。法院通过审理认为，房屋漏雨问题属于房屋质量问题，与物业服务企业无关。宋先生仅提供了反映小区现状的照片以及业主对物业服务的网评照片，不足以证明物业服务与合同约定标准差距明显，针对车内物品被盗，宋先生也没有提供相应证据证明物业服务企业的安保工作不足以满足合同约定的标准。因此，法院判决宋某败诉。杨法官介绍说，“对物业服务范围和标准的不同理解，会使业主和物业服务企业对物业服务质量得出截然不同的评价。在这种情况下，业主方由于认知的偏差和证据保留能力的欠缺，往往出现证据不足而承担举证不能风险的情形。”
2013年3月20日晚间业主齐某确认将电动车锁好并停放于住所某小区内，次日上午电动车发现被盗，齐某立即报警。因小区监控录像设备损坏，无法提供监控录像，齐某认为，每年按时交纳的物业费包括管理费、小区公用设施维修费、保安费。某物业管理中心收取管理费但并未尽到安全管理责任，因此齐某要求物业服务企业按购置车辆价格的一半进行赔偿。
本案中，根据双方签订的《物业合同》记载，对业主私有车辆的保管、看护并不在物业服务的范围之内，且收取的物业费不包括车位费。齐某停放车辆时并未遵守小区内车辆停放安保相关规定，且被盗系因他人盗窃行为所致，齐某的诉求没有合同依据，因此，法院不予支持。杨法官介绍，由于业主一方欠缺法律知识和合同观念，对物业服务和物业服务合同之间的关系认识不到位，容易出现为物业公司设定合同之外的义务的情况，因此得不到法院支持。
“还有一种情况主要出现在物业服务企业起诉业主时。现实中房屋的使用情况和产权情况千差万别，如不能及时掌握产权信息，则有可能出现物业公司追索物业费，但起诉对象并非业主或实际使用人，导致因被告不具备诉讼主体资格，原告诉讼请求不被支持的情况。”杨法官如是说。
在总结归纳当前物业服务纠纷案件特点及原因的基础上，杨法官分别向业主、物业服务企业和人民调解组织三类主体发出“法官建议”。对于业主，应当对于所签署的物业服务合同加深理解，明确自己及对方的权利和义务；加强证据意识和维权手段；积极参与小区公共事务。对于物业服务企业，要在现有基础上进一步提高物业服务水平；加强员工培训，提高员工素养；及时掌握房屋所有权变更情况；进一步规范催缴工作。对于人民调解组织，要充分发挥民间调解组织程序便捷、耗时较短、平衡博弈的优势，以单个纠纷的化解带动整个小区问题的解决。
办好小纠纷，化解大矛盾。关注每个社区，促进社会和谐。“让更多群众了解自己所拥有的权利，以及权利受到侵害时应当采取的合法合理的维权措施，共同改善我们生活的环境，维持社区的安定、团结与和谐。”最后，杨法官寄语道。
